MarIus

2.2 Utgangspunkter om rettigheter i fast eiendom

Rettigheter i fast eiendom er en stor gruppe rettigheter som innebærer en større eller mindre mulighet til å utnytte seg av fast eiendom. Et grunnleggende skille kan gjøres mellom «eiendomsrett» og «andre rettigheter i fast eiendom».^{(1) Stavang/Stenseth (2016) opererer med dette skillet, se blant annet s. 13.}

Som et juridisk utgangspunkt kan eiendomsretten beskrives som retten til å råde over eiendom – enten det er fast eiendom eller løsøre. Som uttrykt i Rt. 1918 s. 403 (konsesjonslov), er eiendomsretten

«retten til at raade over sin eiendom med de almindelige indskrænkninger, som flyter umiddelbart av loven og retsordenen.»^{(2) Rt. 1918 s. 403 (konsesjonslov) s. 405.}

En nyere formulering finnes i Rt. 2011 s. 780 (Jæren Energi), der Høyesterett uttrykte at eiendomsretten gjerne beskrives som:

«en rett til å råde rettslig og faktisk over ting eller fast eiendom så langt dette ikke er forbudt ved lov eller strider mot rettigheter som tilkommer andre.»^{(3) Rt. 2011 s. 780 (Jæren Energi) avsnitt 59.}

Med dette som utgangspunkt er det to spørsmål som må stilles: Hvordan stifter man eiendomsrett, og hva er det nærmere innholdet i «å råde».

Stiftelse av eiendomsrett må bygge på et stiftelsesgrunnlag. Disse grunnlagene har i teorien blitt delt inn i tre overordnede grupper.

For det første har man de opprinnelige ervervene, også kalt «originære erverv».^{(4) Om originære erverv, se Falkanger (2023) § 5.2} Ved opprinnelig erverv har den konkrete eiendommen ingen eier, og på nærmere vilkår stifter erververen den opprinnelige eiendomsretten. For det andre har man de avledede ervervene, også kalt «derivative erverv».^{(5) Om derivative erverv, se Falkanger (2023) § 5.3.} Ved avledede erverv har eiendommen en eier, og erververen bygger sin eiendomsrett på den tidligere eierens rett. Eksempler på dette er kjøp/salg, gave og arv. Ekspropriasjon er også eksempel på et derivativt erverv. For det tredje har man de utslettende ervervene, også kalt «ekstinktive erverv».^{(6) Om ekstinktive erverv, se Falkanger (2023) § 5.4.} Ved utslettende erverv har eiendommen en eier, og denne eierens rett blir utslettet på nærmere vilkår til fordel for erververen. Eksempler på dette er godtroekstinksjon, kreditorekstinksjon og preklusive erverv. En særlig gruppe utslettende erverv er hevd, som er regulert i hevdsloven.^{(7) Om hevd, se Falkanger (2023) § 5.5 og Stavang/Stenseth (2016) kapittel 4.}

Når stiftelsesgrunnlagene er kartlagt, kan blikket vris til det andre spørsmålet – nemlig hva som nærmere ligger i «å råde»?

Falkanger har uttrykt at rådighet er «en rekke beføyelser», og samlet blir disse beføyelsene «eiendomsrettens innhold».^{(8) Falkanger (2023) s. 37.} Når det gjelder en eiers rådighet har Falkanger sondret mellom de på to måter. For det første kan det sondres mellom rettslig rådighet og faktisk rådighet, og for det andre kan det sondres mellom positiv rådighet og negativ rådighet.^{(9) Falkanger (2023) s. 37.} Etter denne kategoriseringen er det dermed fire underkategorier av eierrådighet.

For det første har eieren den positive faktiske rådigheten, som innebærer at eieren kan fysisk benytte eiendommen på forskjellige måter – bygge hus, dyrke jorda, gjerde den inn og hugge trær. For det andre har eieren den negative faktiske rådigheten, som innebærer at eieren kan forhindre andre fra å fysisk benytte seg av eiendommen. For det tredje har eieren den positive rettslige rådigheten, som innebærer at eieren juridisk kan råde på forskjellige måter – han kan selge eiendommen, leie den ut, pantsette den eller inngå servituttavtaler. For det fjerde har eieren den negative rettslige rådigheten, som innebærer at han kan nekte andre å juridisk råde over eiendommen.^{(10) Falkanger (2023) s. 37–38 for utfyllende om de forskjellige rådighetsgruppene.}

Eierrådigheten begrenses på forskjellige måter, og som formulert i sitatet fra Jæren Energi-dommen kan disse begrensningen ha sin hjemmel i lov eller i andres rettigheter. Falkanger har uttrykt at begrensningene kan være privatrettslige eller offentligrettslige, i tillegg til særskilte eller alminnelige.^{(11) Om privatrettslige begrensninger, se Falkanger (2023) § 2.3. Om offentligrettslige begrensninger, se Falkanger (2023) §§ 2.4 og 7.}

De privatrettslige begrensningene kan grupperes på forskjellige måter – Falkanger har gruppert de overordnet i fire grupper, og har skilt ut de begrensninger som følger av sameie for seg.^{(12) Om sameie, se Falkanger (2023) § 10 og Stavang/Stenseth (2016) kapittel 7.} Grupperingene baserer seg på rettsgrunnlaget, og har sitt utspring i (1) eierens egne disposisjoner, (2) tidligere eiers disposisjoner, (3) kreditorenes beslagsrett og (4) naborettslige begrensninger. Eksempler fra de forskjellige gruppene er en ferdselsrett eller en negativ servitutt for gruppe 1 og 2, tvangsfullbyrdelsesloven §§ 7-19 og 7-20, jf. panteloven kapittel 1 for gruppe 3, og grannelova § 2 første ledd første punktum for gruppe 4.^{(13) For eksemplene og grupperingene, se Falkanger (2023) s. 39–41.}

De offentligrettslige begrensningene er en gruppe begrensninger det offentlige kan utøve over eiendom, og kan begrunnes på forskjellige måter. Eksempler på dette er naturfredninger etter naturmangfoldloven, bygningsregulering etter plan- og bygningsloven, og forskjellige typer konsesjon etter konsesjonslovgivningen. I tillegg kan myndighetene vedta ekspropriasjon av eiendommen, herunder stifte servitutter på eiendommen.

På bakgrunn av dette har Falkanger gitt følgende alminnelige definisjon av eiendomsretten:

«Eiendomsretten er negativ avgrenset; eieren har alle de beføyelser som ikke på et eller annet grunnlag er unntatt».^{(14) Falkanger (2023) s. 43.}

Ut fra dette har Falkanger beskrevet eiendomsretten som «elastisk».^{(15) Falkanger (2023) s. 43.} Hvis eieren for eksempel inngår en avtale om bruksrett kan hans rådighet bli innskrenket, og dersom denne begrensningen bortfaller vil rådigheten utvide seg igjen. Dette prinsippet er årsaken til at planinngrep i bruksrettigheter kan få «mye av den samme virkning som en overføring av eiendomsretten fra ett rettssubjekt til et annet» slik Stavang/Stenseth har beskrevet.^{(16) Stavang/Stenseth (2016) s. 278–279.}

Med en slik funksjonell tilnærming til eiendomsretten som bakgrunn har noen rettsteoretikere analysert eiendomsretten om et koblingsord.^{(17) Se Ross (1951) s. 478, og punkt 2.3.3.} Ordet «eiendomsrett» fungerer da som en kobling mellom stiftelsesgrunnlagene (også kalt rettsfakta) og de forskjellige formene for rådighet og eventuelle rettigheter som følger av stiftelsen (også kalt rettsfølger). Et sentralt rettsteoretisk poeng her er om man begrenser koblingsordanalysen til å være et analyseverktøy for gjeldende rett, eller om koblingsordanalysen i tillegg kan strekkes til å bli den eneste måten å se rettighetstermer på.

Et spørsmål som oppstår er om den funksjonelle tilnærmingen, der eiendomsretten utelukkende er en «restrettighet», uttømmer eiendomsrettsbegrepet i et norsk, internrettslig perspektiv. Alvik har fremhevet at dette synspunktet blir «for unyansert» på bakgrunn av avgjørelsen i Rt. 1979 s. 572 (bankdemokratisering).^{(18) Alvik (2021b) s. 153, og punkt 4.4.3.} I saken grep regulering inn i «kjernen av eiendomsretten», som betød at reguleringen måtte «likestilles med ekspropriasjon av en del av eiendomsretten».^{(19) Alvik (2021b) s. 153.} Videre har Alvik uttrykt at der eier på bakgrunn av eiendomsretten disponerer, handler eller innretter seg på en måte som «fyller eiendomsretten med innhold og gir den et mer «positivt» preg», kan det «utkrystalliseres mer definerte rettsposisjoner med et legitimt krav på beskyttelse».^{(20) Alvik (2021b) s. 153.}

Ved siden av eiendomsretten kan fysiske og juridiske personer ha andre former for interesse i fast eiendom, som kan betegnes som «andre rettigheter i fast eiendom».^{(21) Stavang/Stenseth (2016) s. 13.} Falkanger har gruppert de andre rettighetene i fem grupper med «varierende rettslig styrke og økonomisk betydning», og avhandlingen skal kort redegjøre for disse.^{(22) Falkanger (2023) s. 43–45.}

Den første gruppen er de «begrensede rettigheter av typen leierett, servituttrett, panterett, forkjøpsrett osv.».^{(23) Om servitutter, se Falkanger (2023) § 12 og Stavang/Stenseth (2016) kapittel 6.} Disse rettighetene «nyter rettsordenens beskyttelse på samme måte som eiendomsretten».^{(24) Falkanger (2023) s. 43.} Dette betyr at rettighetshaver kan få dom på rettighetens eksistens og innhold, erstatning ved angrep fra tredjeperson og rett til full erstatning ved ekspropriasjon.^{(25) Falkanger (2023) s. 43–44.}

Den andre gruppen er allemannsretten.^{(26) Om allemannsretten, se Falkanger (2023) § 9 og Reusch (2011).} Friluftsloven er det sentrale grunnlaget, men retten kan også følge av annen lovgivning.^{(27) For eksempel lakse- og innlandsfiskeloven § 18, se punkt 4.4.5.} Allemannsretten innebærer for eksempel nærmere avgrensede ferdselsretter, fiskeretter og høstingsretter. En person kan «få dom for at man har en slik rett», men har «en meget svakere status» enn den første gruppen.^{(28) Falkanger (2023) s. 44.} Blant annet har allemannsretten «i alminnelighet ikke ekspropriasjonsrettslig vern», men med nærmere unntak.^{(29) Falkanger (2023) s. 213 med videre henvisning.}

Den tredje gruppen er allmenningsrettigheter.^{(30) Om allmenninger, se Falkanger (2023) § 8, Falkanger (2009), Ravna/Eriksen (2023) og Stenseth (2005).} De sentrale lovene for disse er bygdeallmenningsloven, statsallmenningsloven og fjellova. Lovene gir for eksempel gårdsbruk i bygdelaget «rett til å ta trevirke, la dyrene beite og til å ha seter – så langt gårdens behov tilsier» i allmenningen.^{(31) Falkanger (2023) s. 44.}

Den fjerde gruppen er de samiske rettighetene.^{(32) Om samerett, se Funderud Skogvang (2023).} Når det gjelder reindriftssamenes beiterettigheter, er disse lovfestet i reindriftsloven § 4 første ledd første punktum med grunnlag i alders tids bruk. I bestemmelsens tredje ledd er det også lovfestet at erstatningsvurderingen ved inngrep skal foretas etter «alminnelige ekspropriasjonsrettslige grunnsetninger».^{(33) Nærmere om dette i punkt 4.4.6.1.}

Den femte gruppen er en mindre konkret avgrenset gruppe interesser som har rettslig karakter. Her har Falkanger særlig nevnt nabolovgivningen, som «egentlig er et vern om As posisjon som eier av en fast eiendom».^{(34) Falkanger (2023) s. 44–45. Om naborett, se Falkanger (2023) § 13 og Stavang/Stenseth (2016) kapittel 5.} Grunneier kan blant annet nekte naboen å ha, gjøre eller sette i verk noe som er «urimeleg eller uturvande» til «skade eller ulempe» på sin eiendom.^{(35) Grannelova § 2 første ledd første punktum.}

Etter dette har Falkanger formulert den sentrale forskjellen mellom eiendomsretten og andre rettigheter i fast eiendom. Der eiendomsretten er negativt avgrenset, er de andre rettighetene i fast eiendom «positivt avgrenset».^{(36) Falkanger (2023) s. 45 har begrenset dette til de begrensede rettighetene i første gruppe, men har presisert i fotnote 30 at «[t]ilsvarende gjelder i prinsippet også for de øvrige grupper».} Dette innebærer at grunnlaget for de andre rettighetene er styrende for rådigheten, i den forstand at rettighetens grunnlag ferdig tolket er styrende for rådighetens innhold og grenser. Slik som eiendomsretten kan de andre rettighetene analyseres i koblingsordperspektivet, men med justeringer på rettsfakta- og rettsfølgesiden.

For å oppsummere innebærer eiendomsretten at eiendomsrettshaver har all rådighet han ikke er avgrenset fra, mens de andre rettighetene er fra eiendomsrettshavers perspektiv en gruppe begrensninger med forskjellige grunnlag.^{(37) Spørsmålet om eiendomsrettens substans tar jeg ikke stilling til.} Fra rettighetshaver av de andre rettighetenes perspektiv er deres rettigheter positivt avgrensede rettigheter til annen fast eiendom som de kan benytte seg av. Spenningsforholdet mellom eiendomsretten og de andre rettighetene reiser ekspropriasjonsrettslige problemstillinger i lys av prinsippet om eiendomsrettens elastisitet – når en annen rettighet blir utvidet vil eiendomsrettshavers rådighet tilsvarende bli beskåret.^{(38) Falkanger (2023) s. 43.} Et spørsmål som reiser seg her er om, og i så fall hvordan, en slik utvidelse i for eksempel lovs form omfattes av «avgi»-vilkåret i Grunnloven § 105.^{(39) Se punkt 4.4.5, der spørsmålet om justering av allemannsretten og andre tilgrensende rettighetsforhold blir behandlet.}